Mua bán bất động sản ở quận Thủ Đức lâu nay tương đối chậm và không đồng đều so với tình hình chung của thị trường.

Tuy nhiên, đề án thành lập thành phố Thủ Đức đã nhanh chóng thổi làn gió mới vào khu vực này, trong đó phường Trường Thọ, với quy hoạch trở thành "trái tim" của thành phố tương lai được chú ý hơn cả.

Đất nền Trường Thọ tăng đột biến

Trong 5 năm trở lại đây, Thủ Đức được xem là một trong những khu vực đông dân cư của TP.HCM với nhiều trường học, khu chế xuất… quy mô lớn, thu hút lượng lớn người nhập cư về học tập và làm việc, từ đó gia tăng nhu cầu nhà ở.

Thông tin về việc Khu đô thị Trường Thọ được lựa chọn làm trung tâm của thành phố Thủ Đức trong tương lai nhờ lợi thế sẵn có về vị trí địa lý và hạ tầng đã khiến giá đất tại một số tuyến đường trong khu vực tăng đột ngột.

Khảo sát thực tế cho thấy, các lô đất thổ cư có diện tích 50-120 m2 trên các trục đường như đường số 2, 8, 4, 5, 11 đang có giá chào bán trung bình khoảng 1,7-7,5 tỷ đồng/nền. Các trục đường lớn như Nguyễn Văn Bá, Hồ Văn Tư, Đặng Văn Bi nằm gần ga Metro Bình Thái, chợ Thủ Đức… có giá rao bán khoảng 60-90 triệu đồng/m2.

Thống kê của Chợ Tốt Nhà chỉ ra giá nhà, đất trung bình toàn quận trong quý III chỉ tăng nhẹ 4-6% so với quý I, tuy nhiên đất nền ở phường Trường Thọ ghi nhận mức tăng đột biến tới 43%, tương đương tăng thêm 12 triệu đồng/m2. Giá đất ở khu vực này đã có dấu hiệu tăng từ đầu năm, tuy nhiên chỉ thực sự bứt phá so với các phường khác khi bước vào thời điểm tháng 8.

Giá chung cư đi ngang

Phường Trường Thọ có quỹ đất hạn hẹp và mật độ cư dân sinh sống đông đúc. Tuy nhiên, dự án Khu phức hợp VICEM Hà Tiên với quy mô 30 ha sẽ cải thiện nguồn cung cho khu vực.

Do không có nhiều quỹ đất cho các dự án bất động sản thấp tầng, tại đây, bên cạnh đất nền, dòng bất động sản chính là nhà lẻ và xen lẫn một số khu cung cư với quy mô nhỏ.

Giai đoạn năm 2008-2010, khu vực này đã có 2 dự án chung cư đầu tiên là TDH Trường Thọ và Lan Phương MHBR Tower với giá mở bán 16-17 triệu đồng/m2. Sau 10 năm, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp của các dự án này tăng lên mức 24-28 triệu đồng/m2.

Từ năm 2015-2017, khu Trường Thọ tiếp tục có thêm 3 dự án căn hộ là Sài Gòn Metro Park, Chương Dương Home và Lavita Charm với giá bán sơ cấp lần lượt là 16 triệu đồng/m2, 19-21 triệu đồng/m2 và 25-27 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay, giá bán của các dự án này đã tăng lên mức 28-33 triệu đồng/m2.

Trong khi giá đất nền của khu vực có biến động so với thời điểm đầu năm, phân khúc chung cư và nhà ở lại tương đối ổn định do không có dự án mở bán mới, nguồn cung nhỏ giọt.

Nhận định về mức độ quan tâm của người đầu tư đến khu vực này, một số môi giới tại Trường Thọ và các phường lân cận như Bình Thọ, Linh Chiểu, Linh Đông cho biết, kể từ khi có thông tin về đề án thành phố Thủ Đức, nhiều người đã bắt đầu tìm đến khu vực để khảo sát thị trường.

Các khách hàng chủ yếu quan tâm đến phân khúc đất nền và nhà ở xây sẵn với giá bán từ 1,5 đến 3,5 tỷ đồng thay vì sản phẩm căn hộ. Ngoài ra, số lượng giao dịch tính đến nay cũng chưa có biến động gì, vì nhà đầu tư vẫn đang tham khảo và chờ đợi thêm thông tin cụ thể về kế hoạch phát triển.

Cảnh báo "bong bóng" giá đất

Đánh giá về thị trường, bà Hà Thị Thục Uyên, Giám đốc chuyên trang Chợ Tốt Nhà, nguồn cung bất động sản ở Thủ Đức nhỏ giọt và ít hơn các quận khác, kể cả là những dự án được triển khai từ trước hay nguồn cung đất nền nhỏ lẻ.

Nguyên nhân là khu vực này vốn đã sớm có sự ổn định và tập trung dân cư đông đúc nên ít quỹ đất trống để phát triển các dự án mới. Thị trường khan hiếm sản phẩm trong khi nhu cầu tìm mua thì ngày càng lớn, cùng với hệ thống giao thông được đầu tư nâng cấp, giá bán nơi đây liên tục tăng cao.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam, thị trường BĐS đã bắt đầu ghi nhận những tác động trực tiếp từ thông tin thành lập thành phố Thủ Đức.

Dù những thông tin chính thức vẫn chưa đủ để người dân hình dung ra diện mạo của một “thành phố trong thành phố”, nhiều chủ đầu tư đã tận dụng thời cơ để quảng cáo nâng tầm giá trị dự án và qua đó tác động làm tăng giá bất động sản khu vực này.

“Nếu như vẫn không có quy hoạch cụ thể và tình hình hiện tại cứ tiếp diễn, tôi e rằng trong 5 năm nữa, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá bất động sản quá cao so với mặt bằng chung của thành phố”, ông Hoàng bình luận.

“Điển hình, dù thị trường có nhiều suy giảm so với trước, hiện tại khu Đông vẫn không thể tìm thấy một dự án căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2. Chính vì vậy, việc quy hoạch chi tiết cần phải chú ý đến chương trình nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu trong cơ cấu mật độ dân cư, dân số và hạ tầng xã hội”, ông nói thêm.

Theo bà Thục Uyên, thành phố Thủ Đức hiện tại vẫn là đề án của TP.HCM, đang chờ chủ trương của Chính phủ và Quốc hội để có cơ sở và hành lang pháp lý thực hiện.

Nếu thành phố Thủ Đức vẫn trực thuộc TP.HCM, ngân sách cũng như mọi kế hoạch về phát triển cơ sở hạ tầng, các quyết sách về kinh tế vẫn thông qua TP.HCM thì sự thay đổi này không quá ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cho rằng mỗi thông tin về quy hoạch bị lợi dụng để đẩy giá đất lên đều ẩn chứa rất nhiều hệ lụy.

"Thị trường Thủ Đức nói riêng và khu Đông nói chung trong thời gian gần đây đã bị đẩy giá lên rất cao. Nếu không kiểm soát tốt, bất động sản cứ tăng giá liên tục sẽ dẫn đến nguy cơ vỡ bong bóng của toàn thị trường", ông Chánh bình luận.