Theo quy định hiện hành, để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có: Giấy tờ về quyền sử dụng đất; hồ sơ dự án; thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng; văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở Xây dựng; được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng… Mọi hình thức huy động vốn của chủ đầu tư dự án bất động sản khi chưa đủ các điều kiện trên đều là trái quy định của pháp luật.

“Lách luật” huy động vốn trái phép

Ngày 14/8 vừa qua, Phó Thủ tướng Chính phủ Trương Hòa Bình đã yêu cầu Bộ Công an chỉ đạo các đơn vị chức năng xác minh, làm rõ thông tin phản ánh của báo chí liên quan đến các vi phạm của Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba (trụ sở tại TP.HCM) trong thời gian qua, có biện pháp xử lý nghiêm các vi phạm theo đúng quy định pháp luật. Công ty này thời gian qua rao bán hàng chục “dự án khủng” ở nhiều tỉnh, thành, nhưng thực tế lại là những “dự án ma” do doanh nghiệp tự vẽ sơ đồ, phân khu chức năng, phân lô và rao bán nền khi chưa được cơ quan chức năng cấp phép.

Khoảng một năm gần đây, xu hướng bán hoặc huy động vốn tại các dự án bất động sản trở nên khá phổ biến. Để không bị cơ quan chức năng xử phạt, tại nhiều dự án đã tìm cách  nhận tiền từ khách hàng dưới hình thức đặt cọc, hợp đồng vay vốn, hợp tác đầu tư…

Không chỉ ở các thành phố lớn như TP.Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, nhiều chủ đầu tư còn tung ra những dự án được quảng cáo là "đẳng cấp" ở các huyện, thị xã như Kỳ Sơn (Hòa Bình), Phố Nối (Hưng Yên), thị trấn Hùng Sơn (Thái Nguyên), Yên Phong (Bắc Ninh)… Có điểm chung, theo tìm hiểu của phóng viên Báo NTNN, hầu hết những dự án này đều huy động vốn khi chưa làm xong hạ tầng, giá bán phổ biến trong khoảng 6-10 triệu đồng/m2, giá bán tại một số dự án khác cao hơn, khoảng 12 triệu đồng/m2. Người mua sẽ đóng tiền theo tiến độ làm hạ tầng.

Đáng chú ý, theo ông Xà Dương Thắng - Giám đốc Sở Xây dựng Bình Thuận, hiện nay trên địa bàn tỉnh này có 32 dự án kinh doanh bất động sản và 44 dự án du lịch nghỉ dưỡng có kết hợp kinh doanh bất động sản đã được chấp thuận đầu tư; trong đó mới có 10 dự án đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư, đơn vị phân phối và tổ chức… rao bán, thu tiền của khách hàng trái quy định pháp luật.

Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận mới đây đã công khai một loạt các dự án đang giao dịch không đúng quy định như: Dự án Goldsand Hill Villa (phường Mũi Né, TP.Phan Thiết) do Công ty TNHH Lộc Tú và Công ty CP Tập đoàn VNGroup làm chủ đầu tư; Dự án Khu liên hợp hồ điều hòa, chỉnh trang đô thị và dịch vụ - thương mại Hưng Long (phường Hưng Long, TP.Phan Thiết) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Huy Hoàng làm chủ đầu tư; Dự án lấn biển, tạo khu dân cư thương mại dịch vụ mới La Gi (thị xã La Gi) của Công ty TNHH Xây dựng thương mại và dịch vụ VINAM; Khu dân cư HTV.BT - Phan Rí Cửa (huyện Tuy Phong) của Công ty cổ phần HVT. BT Việt Nam…

Tìm hiểu của phóng viên, dù chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý, nhưng Công ty TNHH Trung Sơn Bắc cùng các đơn vị môi giới đã ngang nhiên tổ chức mở bán và ký hợp đồng đặt cọc, huy động vốn trái phép dự án Khu du lịch Hòn Lan (Thanh Long Bay) trên địa bàn huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận. Giá một căn hộ biển 1 phòng ngủ tại đây chỉ từ 1,1 tỷ đồng,  nhà phố từ 2,8 tỷ đồng,  biệt thự biển có giá từ 4,5 tỷ/căn trở lên.

Khách hàng “cầm dao đằng lưỡi”

Mới đây, phản ánh tới Báo NTNN, một nhóm khách hàng mua căn hộ tại dự án Khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sĩ Binh đoàn 12 tại xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì (Hà Nội) bức xúc tố cáo Công ty CP Đầu tư Bất động sản Thuận Thành không thực hiện đúng cam kết và có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản. Hàng trăm người đã góp vốn từ 200 - 400 triệu đồng/người vào dự án để có cơ hội mua căn hộ. Thế nhưng, đến nay, dự án này vẫn chỉ là một bãi đất trống được quây kín hàng tôn xung quanh và khách hàng đứng trước nguy cơ “mất trắng”.

Tương tự, từ năm 2010 đến 2011, có 148 khách hàng đã bỏ hàng tỷ đồng mua đất tại dự án dự án Khu nhà ở cao cấp Viet-Inc có địa chỉ tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, TP.Hà Nội, do Công ty CP Tài chính và Bất động sản Việt làm chủ đầu tư. Nhưng, dù đã bỏ ra tiền tỷ nhưng người dân chỉ nhận được đất trên... giấy. Năm 2018 Hà Nội đã ra quyết định chấm dứt thực hiện dự án, đến nay tiền của cả trăm khách hàng bỏ ra mua đất tại dự án này vẫn bị chiếm đoạt.

Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty luật Minh Bạch (Hà Nội) cho rằng, dự án chưa đủ điều kiện, chưa có thông báo của Sở Xây dựng mà đã mở bán là sai. Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, thì các hợp đồng mua - bán ở các dự án đó là vô hiệu. Mặt khác, trong trường hợp này, việc chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng là sai quy định của Bộ luật Dân sự và sai với quyết định phê duyệt dự án về vốn thực hiện dự án.

Luật sư Trần Tuấn Anh cho biết, việc chủ đầu tư đưa ra báo giá về bảo lãnh của ngân hàng làm người mua nhầm tưởng dự án đã có bảo lãnh là rất nghiêm trọng. Bởi dự án chưa đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng, thì không ngân hàng nào dám tiến hành ký kết hợp đồng bảo lãnh, nên rủi ro với người mua là rất lớn. Người mua cần chú ý, mọi thư bảo lãnh cho người mua có thể tra cứu trực tuyến tại website của ngân hàng bảo lãnh để kiểm tra về thông tin này.

“Người mua cần cẩn trọng trước khi tham gia ký kết văn bản đặt cọc. Đa phần rủi ro thường là các dự án bán “lúa non”, mập mờ pháp lý..., thậm chí đang thế chấp ngân hàng vẫn mở bán, người mua nhà có thể không được nhận nhà và tiền không thể đòi” - luật sư Trần Tuấn Anh cảnh báo.

Nhiều người mua không nắm rõ luật

Theo luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, “hợp đồng vay vốn” là một trong những cách “lách luật” khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Hợp đồng được ký giữa chủ đầu tư và một cá nhân hợp pháp, đúng pháp luật, nhưng rủi ro sẽ nằm về phía người mua nhà theo hình thức này là phần nhiều.

Người cho vay vốn với lãi suất thấp với kỳ vọng sẽ được quyền mua nhà của chủ đầu tư, họ kỳ vọng vào một chủ đầu tư thiếu năng lực. Khi tiềm lực tài chính của chủ đầu tư không đủ, thiếu vốn mới huy động vốn thông qua những bản hợp đồng vay vốn đổi lấy quyền mua nhà. Với chủ đầu tư có khả năng sẽ thực hiện bán nhà huy động vốn khi đủ điều kiện.

Ngoài ra, theo Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một thực tế đang diễn ra là người mua không nắm vững những quy định pháp luật, cơ sở pháp lý cần thiết khi mua nhà để ở hoặc đầu tư nhưng thường không tham vấn luật sư. Dù khách hàng có hiểu các quy định cũng có thể không hiểu hết các vấn đề được đưa vào hợp đồng mua bán, cơ sở pháp lý không chặt chẽ đã đẩy khách hàng đến những rủi ro.

Liên quan đến tình trạng bán nhà ở trái luật, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nguyên nhân của tình trạng này là do bất cập của các Luật: Kinh doanh bất động sản, dân sự, đất đai và của việc thực thi chế định thừa phát lại.

Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhân viên môi giới phải được đào tạo và có chứng chỉ hành nghề. Cả nước có khoảng 300.000 nhân viên môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, cũng có nghĩa là chỉ có khoảng 10% nhân viên môi giới đã qua đào tạo, dẫn đến hoạt động môi giới bị thả nổi, chất lượng thấp, thiếu tính chuyên nghiệp. Đây cũng là một nguyên nhân gây ra thiệt hại cho khách hàng và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

T.K