Lách Luật đất đai để bán đất nền thông qua ký các hợp đồng bán nhà, bán 1 lô đất cho nhiều khách hàng khác nhau, thế chấp quyền sử dụng đất đã bán để vay vốn ngân hàng.
Đó là những cách thức mà Công ty TNHH thương mại Vinh Quang I thực hiện Dự án nhà ở Phú An tại thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai. Hậu quả là nhiều tranh chấp đã xảy ra, các cơ quan bảo vệ pháp luật ở Pleiku vào cuộc nhưng vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm. Hàng trăm nhà đầu tư có nguy cơ mất đất, mất tiền; các ngân hàng đối mặt với rủi ro tín dụng.
Qua các vụ án sơ thẩm mới đây, Toà án nhân dân thành phố Pleiku đã chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để xem xét Công ty TNHH thương mại Vinh Quang I có dấu hiệu của tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi thực hiện Dự án nhà ở Phú An.
Năm 2006, Công ty TNHH Thương Mại Vinh Quang I được UBND tỉnh Gia Lai giao gần 7,9 ha thực hiện Dự án khu nhà ở Phú An (tại xã Diên Phú, thành phố Pleiku). Theo cam kết, đến 2012, Công ty Vinh Quang I phải hoàn thành dự án với đầy đủ cơ sở hạ tầng gồm hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, đường nhựa, nhà trẻ, công viên và khu nhà ở 345 căn hộ hoàn thiện.
Cùng với quyết định giao đất, UBND tỉnh Gia Lai nêu rõ, nhà đầu tư phải hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật theo đúng quy hoạch, nội dung và quy mô của dự án, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán đất nền. Tuy nhiên, bất chấp quy định này, năm 2009, dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, Công ty Vinh Quang I đã rầm rộ ký các hợp đồng bán nhà (bản chất là chuyển nhượng đất nền) cho khách hàng.
Sức hút về một khu dân cư mới có đầy đủ cơ sở hạ tầng, địa thế bằng phẳng và không quá xa trung tâm thành phố, mà giá bán khá mềm, khiến nhiều người dân Pleiku đổ xô vào dự án nhà ở Phú An. Tới tháng 7/2019, đã có hơn 160/345 lô đất dự án được giao dịch thông qua hình thức Hợp Đồng Bán Nhà, có bản chất là phân lô bán nền không đúng pháp luật.
Trong hợp đồng do Công ty Vinh Quang I lập, có những điều khoản “bẫy” khách hàng. Công ty ấn định cụ thể thời hạn người mua phải xây xong nhà, nếu không sẽ bị thanh lý hợp đồng, chịu phạt 10% trị giá hợp đồng và công ty có quyền đơn phương chuyển hợp đồng này cho bên thứ ba. Ngược lại, hợp đồng không quy định trách nhiệm của bên A phải hoàn thiện các điều kiện cơ sở hạ tầng đảm bảo cho việc xây nhà ở.
Ông Phạm Xuân Sanh, Giám đốc chi nhánh của Công ty Vinh Quang I tại Gia Lai giải thích về hợp đồng bán nhà nhưng nội dung là bán đất nền tại Dự án nhà ở Phú An.
“Hợp đồng mua bán nhà đã quy định giá trị nhà và đất. Thời điểm đó, họ mới chỉ thanh toán tiền đất thôi. Việc cấp giấy chứng nhận chỉ khi có nhà trên đất. Cái đó không phải là lách mà là vận dụng, luật sao mà lách được”, ông Sanh lý giải.
Hợp đồng đã vậy, đến khi thực hiện thì thiếu chặt chẽ. Nhiều biên bản bàn giao đất, biên bản thỏa thuận giữa bên A và bên B đã không được ký bởi những người có đủ thẩm quyền quyết định của Công ty Vinh Quang I.
Trong suốt thời gian dài, từ năm 2010 đến năm 2016, Công ty Vinh Quang I vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng Dự án nhà ở Phú An, cũng không có động thái nào đốc thúc người mua phải xây nhà.
Bất ngờ giữa năm 2016 tới nay, công ty thông báo thanh lý hợp đồng với hơn 100 khách hàng đã mua đất Dự án nhà ở Phú An, với lý do họ vi phạm thời hạn xây dựng nhà. Lúc này, các “thượng đế” mới tá hỏa vì nguy cơ mất tiền, mất đất, gõ cửa cầu cứu khắp các cơ quan công quyền ở tỉnh Gia Lai.
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực quản lý đất đai, quy hoạch đô thị, ngày 19/4/2017, UBND tỉnh Gia Lai ban hành quyết định số 306/QĐ-UBND cho phép Công ty Vinh Quang I bán đất nền đối với 238/345 lô đất đã được đầu tư hạ tầng thuộc Dự án nhà ở Phú An cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Mục đích chính là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy dự án, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho những người trước đó đã ký hợp đồng với Công ty Vinh Quang I. Thời điểm này, giá đất tại dự án nhà ở Phú An tăng gấp 3-5 lần so với năm 2009.
Thay vì mời khách hàng đến ký lại các hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật, Công ty Vinh Quang I vẫn đơn phương thanh lý hợp đồng, rồi ký các hợp đồng mới chuyển nhượng đất nền cho bên thứ ba với giá cao hơn nhiều lần giá cũ. Vậy là tại dự án nhà ở Phú An xảy ra việc một lô đất được bán cho nhiều người khác nhau, gây nên tình trạng bát nháo và khiếu kiện liên tục.
Đến nay, Công ty Vinh Quang I mới thực hiện chuyển quyền sử dụng cho 121 lô đất đã xây nhà tại Dự án nhà ở Phú An. Còn hàng trăm khách hàng khác, dù đã trả hết tiền đất nền nhưng không được bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng. Bởi chúng đã bị công ty đem thế chấp vay vốn ngân hàng. Nhiều lô đất mặt đường Trần Nhật Duật trong dự án vừa bị thế chấp, vừa bị bán cùng lúc cho nhiều khách hàng khác nhau, mức bán lần sau cao hơn nhiều lần trước.
Theo thông tin từ Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Công ty Vinh Quang I đang nợ tín dụng hơn 80 tỷ đồng. Một phần không nhỏ tài sản thế chấp là đất nền dự án nhà ở Phú An. Một nạn nhân là bà Nguyễn Thị Sang (ở đường Trần Quang Khải, Pleiku) bức xúc khi cả 3 lô đất bà mua từ năm 2009 đã bị doanh nghiệp thế chấp vay vốn ngân hàng.
“Tôi mới biết là những lô đất tôi mua đã bị công ty thế chấp trong ngân hàng hết rồi. Nếu họ không có tiền trả ngân hàng thì nguy cơ đất của tôi sẽ thuộc về ngân hàng. Tôi rất lo. Bây giờ, tôi làm thủ tục xây nhà thì công ty không giải quyết. Họ nói phải thanh lý lô D3-01 thì mới giải quyết cho xây nhà ở 2 lô còn lại”, bà Sang lo lắng nói.
Tình trạng bê bối tại Dự án nhà ở Phú An của Công ty Vinh Quang I ngày càng phức tạp, nhưng các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương dường như đứng ngoài cuộc.
Năm 2017, thời điểm hơn chục hộ dân gửi đơn kiến nghị tới Sở Xây dựng Gia Lai, Sở này chỉ có một động thái duy nhất là đình chỉ việc xây dựng, mua bán tại các lô đất đang tranh chấp. Sở Xây dựng cũng như các cơ quan quản lý nhà nước ở tỉnh Gia Lai khi nhận đơn thì hướng dẫn các hộ dân khởi kiện tới Toà án Nhân dân để được giải quyết.
Ông Trần Ngọc Đức, Chánh thanh tra sở Xây dựng Gia Lai cho rằng: “Thời điểm giá đất lên công ty muốn thương lượng với người mua để đổi lô đất này sang lô khác, họ mời lên thương lượng thanh lý hợp đồng. Có khiếu kiện của người dân, Sở Xây dựng đã mời công ty Vinh Quang I lên làm việc với người dân. Khiếu kiện này là tranh chấp hợp đồng dân sự nên sở hướng dẫn cho các hộ dân không thương lượng được thì khởi kiện ra toà”.
Từ năm 2016 tới nay, Toà án nhân dân thành phố Pleiku và Công an thành phố Pleiku đã nhận được hàng chục đơn kiện, tố giác của người dân mua đất dự án nhà ở Phú An.
Tại một số vụ án đã được xét xử sơ thẩm, Toà án nhân dân Pleiku đã đình chỉ vụ án, chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để xem xét Công ty Vinh Quang I có dấu hiệu của tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản?
Trong khi chờ các cơ quan bảo vệ pháp luật Gia Lai giải quyết, những khách hàng của dự án nhà ở Phú An vẫn nơm nớp nỗi lo mất đất, mất tiền; Và ngân hàng đối mặt với rủi ro tín dụng.
Những bê bối tại dự án nhà ở Phú An kéo dài cả chục năm qua không được giải quyết, trở thành “căn bệnh ung thư di căn” khắp các dự án bất động sản ở thành phố Pleiku.
Hậu quả nhãn tiền là mất lòng tin của người dân vào các dự án. Khách hàng e dè, các dự án tồn đọng, chủ đầu tư rơi vào thua lỗ.
Nguy hại hơn là nó tạo ra tình trạng bát nháo trong triển khai các dự án bất động sản, ảnh hưởng tới diện mạo, quy hoạch chung của phố núi Pleiku, Gia Lai./.
