Điểm danh những dự án đang cầm cố

Những năm gần đây, thương hiệu Thủ Đức House (Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức) dường như “chìm xuồng” bởi việc “bán lúa non” thế dự án, chậm tiến độ, chuyển nhượng một phần dự án. Bên cạnh đó, là sự vươn lên và lớn mạnh của nhiều đại gia địa ốc khác khiến vị thế của Thủ Đức House không còn được giữ vững.

Đáng chú ý, mới đây giới đầu tư địa ốc được phen sửng sốt trước thông tin Sở Xây dựng TP.HCM công bố danh sách được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì khách hàng mới tá hoả Thủ Đức House đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM.

Cụ thể, Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức đã thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án chung cư cao tầng lô H thuộc dự án Khu nhà ở Bình Chiểu (phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức) cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong – Chi nhánh Hùng Vương). Dự án này có tổng diện tích 3.750m2, cao 15 tầng, có quy mô 214 căn hô.

Bên cạnh đó, lô I thuộc dự án Khu nhà ở Bình Chiểu với diện tích 6.748m2 có quy mô 398 căn hộ cũng bị mang đi thế chấp tại Ngân hàng TP CP Tiên Phong. Trước đây, khu đất này thuộc sở hữu của Thủ Đức House được UBND TP chấp thuận chuyển nhượng cho Công ty SHD vào tháng 4/2018.

Đặc biệt dự án chung cư cao cấp Centum Wealth (do Công ty TNHH Bách Phú Thịnh làm chủ đầu tư) diện tích 11.582m2, quy mô 518 căn hộ. Hiện dự án đã thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án cho Ngân hàng TM CP Ngoại thương Việt Nam (chi nhánh Gia Định).

Được biết, Công ty TNHH Bách Phú Thịnh ngành nghề kinh doanh chính là bất động sản với vốn điều lệ 178 tỷ đồng, trong đó Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức góp 51% và Công ty Daewon Co.,Ltd góp 49% vốn hợp tác đầu tư.

Ngoài ra, Thủ Đức House còn thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án căn hộ chung cư (tên thương mại Citrine Apartment) tại phường Phước Long B (quận 9). Dự án có diện tích 3.760m2, quy mô 225 căn hộ. Trước đây, dự án này do Công ty CP Đầu tư và Thương mại Tạp phẩm Sài Gòn làm chủ đầu tư, sau này chuyển nhượng một phần dự án cho Thủ Đức House.

Liên quan đến việc thế chấp dự án tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, theo khoản 1, điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Tuy nhiên, trước khi bán căn hộ, nhà ở cho khách hàng, chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ đã được cầm cố.

Rủi ro cao khi mua dự án thế chấp ngân hàng

Theo Luật sư Trần Minh Hùng – Trưởng Văn phòng Luật sư Gia Đình, khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ gặp rủi ro nhất định khi mua dự án đã thế chấp ngân hàng.

Luật sư Hùng cho biết, quy định về Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại ngân hàng dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án để vay vốn đầu tư hay xây dự án đó. Trước khi bán căn hộ, nhà ở cho khách hàng, chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ đã được cầm cố, trừ trường hợp được khách hàng đồng ý.

Việc thế chấp của chủ đầu tư là rất rủi ro cho khách hàng nếu chủ đầu tư đó không mạnh về tài chính và năng lực, không thực hiện đứng hợp đồng và không có khả năng giải chấp căn hộ khi đến hạn làm giấy chứng nhận theo hợp đồng cho khách hàng theo như hợp đồng đã ký kết với khách hàng.

Bởi khi đã thế chấp cho ngân hàng hay các tố chức tin dụng mà không có khả năng chi trả thì thì ngân hàng được quyền ưu tiên phát mãi tài sản vì ngân hàng là bên nhận thế chấp có bảo đảm thì lúc này khách hàng là người chịu thiệt thòi và rủi ro nếu chủ đầu tư không còn khả năng chi trả hay không còn khả năng thực hiện hợp đồng.

Rất nhiều chủ đầu tư hiện nay phải sử dụng phương thức này để triển khai dự án bởi đặc thù của ngành nghề bất động sản đòi hỏi mức đầu tư lớn. Người mua nhà vẫn có thể đối mặt với cuộc chơi hên xui bởi pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công khai giấy tờ cho người mua nhà khi ký hợp đồng.

Do vậy, đây là điều bất lợi cho khách hàng. Tất nhiên, những chủ đầu tư khi thể chấp dự án cho ngân hàng thì thường là là năng lực và khả năng tài chính có hạn và có thể trong đầu tư họ có nhiều điều không minh bạch, không rõ ràng và đẩy rủi ro này cho khách hàng.

Khi năng lực kém và tài chính yếu thì tất nhiên đi kèm theo chất lượng căn hộ kém, bị bớt xén trong thi công, vật liệu, chất liệu thi công rẻ nên kém chất lượng. Thời gian thì do không có năng lực tài chính mạnh nên họ kéo dài để huy động vốn và để kéo dài thời gian trả nợ cho ngân hàng.

Khách hàng trước khi giao dịch cần tìm hiểu năng lực thực hiện dự án và khả năng tài chính của chủ đầu tư thông qua các kênh báo chí, truyền thông, cơ quan nhà nước để xác định năng lực thật của chủ đầu tư.

Và quan trọng nhất người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ giải chấp hoặc giấy xác nhận của Sở Xây dựng rằng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai hay không, yêu cầu cung cấp hồ sơ xem dự án có bị thế chấp và có bảo lãnh của ngân hàng không thì mới nên giao dịch.