Theo nhận định của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, sáu tháng đầu năm 2019, tại TP.HCM nguồn cung BĐS ra thị trường hạn chế. Dự báo sáu tháng cuối năm nguồn cung sẽ tăng mạnh trở lại. Trong tình hình đó, nhu cầu mua nhà ở thực vẫn rất cao. Đáng lo là người mua nhà vẫn đang phải đối mặt với thực trạng tranh chấp diễn ra thường xuyên, kéo dài, khó tìm ra hướng xử lý dứt điểm.

Khiếu nại, đòi quyền lợi tới lui

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) chia ra bảy nhóm tranh chấp điển hình thường phát sinh trong quá trình sử dụng nhà ở cao tầng là tranh chấp việc bàn giao, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, quỹ thu phí quản lý vận hành chung cư; sở hữu chung, sở hữu riêng; chất lượng công trình; quản lý, khai thác, kinh doanh bãi giữ xe, các không gian có thể sinh lợi, phòng sinh hoạt cộng đồng; an toàn PCCC; hội nghị chung cư bầu ban quản trị…

Chị T. Lan ngụ một chung cư ở quận 9 cho biết: “Chung cư này bàn giao được khoảng một năm nay nhưng ngay từ khi cư dân mới về ở đã nảy sinh hàng loạt mâu thuẫn. Nào là nước hồ bơi cả tháng không thấy thay, không có camera an ninh ở từng tầng, không có thẻ từ lên thang máy, vệ sinh kém nhưng phí quản lý tới 9.000 đồng/m2, ngang ngửa một chung cư cao cấp. Cư dân phản ứng thì giảm giá được hai quý rồi tăng trở lại”.

Chung cư Khang Gia Tân Hương là nơi từng gây hoang mang về thông tin ngân hàng siết nợ nhà. Ảnh: QUANG HUY

Hay như chung cư Khang Gia Tân Hương, quận Tân Phú cư dân không chỉ “rối ruột” vì tin Ngân hàng Nam Á siết nợ mà còn vì thông tin TP đã ra quyết định cưỡng chế 71 căn hộ xây dựng trái phép tại đây. Chủ đầu tư còn xây dựng lấn chiếm hàng loạt khu vực công cộng như nhà sinh hoạt cộng đồng, khu vực giữ xe dịch vụ, lấp các ô thông tầng từ tầng trệt lên tầng lửng…

Mới đây, dự án tại quận Tân Bình do một đại gia BĐS làm chủ đầu tư cũng xảy ra khiếu nại giữa các bên về chất lượng thang máy không đảm bảo, hệ thống gas sử dụng trong tòa nhà không an toàn, chất lượng quản lý chung cư kém trong khi phí quản lý lại thuộc hàng cao cấp. Cư dân phải căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư đối thoại. Giữa các bên đã có nhiều cuộc họp mà vấn đề vẫn chưa ngã ngũ.

Người dân chịu hàng loạt thiệt thòi

Liệt kê những dạng tranh chấp tại các chung cư hiện nay sẽ thấy muôn hình vạn trạng. Chị Ngọc Liên ngụ quận Tân Phú chia sẻ: “Mua phải những dự án có tranh chấp thì người dân chịu thiệt thòi nhất. Khó lường nhất là việc dự án đã bị đem thế chấp tại các ngân hàng hoặc một căn hộ bán cho nhiều người. Giá nhà ở những dự án như vậy sẽ bị giảm 20%-30% giá trị, có nơi giảm 50% vẫn khó kiếm người mua. Đơn cử như tại dự án Petro Landmark, An Phú, quận 2 hiện chỉ rao bán với giá 25-26 triệu đồng/m2, trong khi những dự án lân cận có giá 45-50 triệu đồng/m2”.

Theo luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn Luật sư TP.HCM, chủ đầu tư phải có đủ các giấy tờ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem các giấy tờ liên quan kể trên, chứng minh tính pháp lý đầy đủ của dự án trước khi quyết định mua nhà.

Chuyên gia tài chính ngân hàng, TS Bùi Quang Tín thì cho rằng: “Với tình trạng tranh chấp chung cư như hiện nay cần có sự vào cuộc quyết liệt của tất cả các bên liên quan để tạo một hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch. Bởi căn nguyên của băng rôn, biểu ngữ chủ yếu xoay quanh vấn đề chất lượng, sự bất nhất trong cam kết của chủ đầu tư”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói việc cần làm trước tiên là cư dân phải đấu tranh để bầu ra ban quản trị chung cư. Từ đó tìm ra người đại diện cho cư dân để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chính mình. Người được chọn cần có trình độ, hiểu biết trong lĩnh vực pháp luật để thực hiện nhiệm vụ này.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng quy định về điều kiện tổ chức hội nghị chung cư lần đầu trong Luật Nhà ở vẫn còn tồn tại bất cập. Theo luật, để tổ chức hội nghị chung cư lần đầu phải có 75% trở lên chủ sở hữu căn hộ tại dự án tham dự. Nếu không đủ tỉ lệ này thì khi tổ chức hội nghị lần hai số người tham dự phải đạt tỉ lệ quá 50%. Vậy tại sao không quy định ngay từ lần đầu chỉ cần số người tham dự trên 50% là được bởi con số 75% là bất khả thi. Đó là chưa kể một số dự án dù đã bàn giao nhà hơn một năm nhưng chưa tới 50% căn hộ có người ở do chủ yếu là mua đi bán lại.