Vì sao thị trường bất động sản 2011-2013 đổ vỡ?

Thị trường bất động sản 2020 đang bước vào thời kỳ đóng băng. Nhiều nhà đầu tư vẫn ám ảnh bởi cuộc khủng hoảng 2011-2013 và cho rằng, thị trường ở thời điểm hiện tại đang lặp lại một phần của kịch bản cách đây 10 năm.

Tuy nhiên, theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia bất động sản, nguyên nhân suy giảm trên thị trường bất động sản giai đoạn 2011 - 2013 đến từ cung tiền và cho vay quá mức gây nguy hiểm cho nền kinh tế.

Ông Hiển phân tích, nhiều người nhận định kịch bản 2011-2013 khó khăn vì chính sách siết tín dụng thông qua Nghị quyết số 11 về yêu cầu giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010. Nhưng bản chất, đây là chỉ đạo chậm trễ, song nhờ đó đã kịp thời ngăn một cơn khủng hoảng tài chính tồi tệ từ thị trường bất động sản sụp đổ.

“Nguyên nhân đổ vỡ thị trường đến từ cơ hội kiếm lời cao từ đầu tư bất động sản. Chỉ cần mua cục gạch xếp hàng để có cơ hội mua một suất căn hộ và sang tay là khoản tiền lời lên tới trăm triệu đồng. Điều đó đã thu hút mọi người nhảy vào đầu cơ. Nhưng cốt rễ là do các đại gia một lúc chỉ huy 2 tay: một tay chỉ đạo NHTM cho vay tiền lớn và một tay là điều hành nhiều công ty bất động sản sân sau nhận tiền để đầu tư nối tiếp đầu tư.

Khi tín dụng tăng quá mức, nhu cầu mua thực từ người có tiền thực quá ít so với dòng tiền vay. Tiếp đó, Chính phủ bung tiền ra lưu thông hào phóng với mức tăng trưởng tín dụng bình quân trong 5 năm 2007 - 2011 khoảng 30%/năm đưa đến lạm phát cao và sắp siêu lạm phát. Trong cơn nguy xuất hiện bóng dáng siêu lạm phát, Chính phủ buộc thắt chắt tiền tệ để cứu nền kinh tế.

Từ đó các NHTM bị hụt tiền phải tăng lãi suất huy động và cho vay lên trên 15%/năm, tạo ra liều thuốc độc cực mạnh cho thị trường và nhà đầu tư bất động sản. Lúc đó, thị trường bất động sản "đóng băng" dẫn tới đại gia lớn, nhỏ ngã ngựa hàng loạt” – ông Hiển phân tích.

Trước đó, tại Diễn đàn bất động sản thường niên 2019, ông Trương Anh Tú, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Phuc Khang Corporation, cho rằng, nguyên nhân đổ vỡ thị trường 2011-2013 là do mất niềm tin đầu tư, nguồn cung trên thị trường lại quá lớn. Điều này dẫn tới tình trạng lệch pha cung, cầu cao.

Còn TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, kịch bản 2011-2013 của thị trường bất động sản đóng băng đến bản chất là một cuộc khủng hoảng đến từ kinh tế-tài chính.

Kịch bản thị trường bất động sản 2020 đi theo chiều hướng nào?

Soi chiếu với kịch bản 2011-2013 và hiện tại, ông Hiển nhấn mạnh, thị trường bất động sản năm 2020 đã tích lũy đủ khó khăn dẫn tới đóng băng, trong khi đó, dịch Covid 19 chỉ làm rõ hơn tín hiệu bất ổn.

“Thị trường bất động sản hiện tại gặp khó khăn chính từ nguyên nhân nội tại của nó, đó là tín dụng quá mức và giá bị đẩy lên rất cao trên mọi phân khúc.

Năm 2016 - 2018, tín dụng tăng ở mức 17% so với 12% trước đó. Tín dụng đổ mạnh vào bất động sản. Năm 2017, tín dụng tiêu dùng tăng 57%, trong đó 70% đến từ bất động sản. Giá bất động sản cũng đã vượt qua đỉnh năm 2008. Nếu tính năm 2010 là năm giới đầu tư bị ôm bất động sản giá cao, thì đến 2019, mức tăng giá bất động sản hơn 30% - 50% so với lãi kép cộng dồn của ngân hàng.

Năm 2013, giá căn hộ trung cấp tầm 20 - 25 triệu đồng/m2, người mua đã thấy cao thì hiện nay giá 40 - 60 triệu đồng/m2, còn căn hộ cao cấp có thể lên tới 100-200 triệu đồng/m2. Lợi suất cho thuê nhà phố, căn hộ so với giá mua đầu tư trước đây khoảng 5%, thì hiện nay chỉ còn khoảng 1,5% - 3% dù giá thuê có nhích một chút, nhưng giá mua đã tăng quá mạnh” – ông Hiển phân tích.

Trước đó, cuối năm 2018, NHNN đã nhận thấy nguy cơ xuất hiện nợ xấu từ tín dụng bất động sản do cho vay thế chấp giá trị quá cao và thanh khoản bắt đầu có vấn đề. Do vậy, NHNN đã liên tiếp ra các quy định hạn chế tín dụng bất động sản, tăng mức rủi ro thế chấp bất động sản...

Cùng lúc đó những người mua đất từ các năm 2014 - 2016 bắt đầu thoát hàng chốt lời, còn nhà đầu tư mới bắt đầu chùn tay. “Thị trường bất động sản cuối năm 2019 đã thực sự đi vào giai đoạn khó khăn, mà cần một thời gian khá dài để có thể tăng trở lại, chắc chắn đó không phải là năm 2020” – ông Hiển nhấn mạnh.

So sánh với kịch bản 2011-2013, ông Hiển cho rằng, thị trường bất động sản 2020 có nhiều tín hiệu khởi sắc hơn so với năm 2013.

Cụ thể, sức mua căn hộ ổn định sẽ là nền tảng cho các phân khúc khác phục hồi. Ngoài ra, chính sách tiền tệ khá ổn định của Chính phủ giúp hoạt động tiền tệ ngân hàng không gặp cơn rối loạn như năm 2012.

“Điểm quan trọng nhất là "kinh tế thực" của Việt Nam tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2013. Với sự chuyển dịch kinh tế toàn cầu, Việt Nam đang gia tăng mạnh mẽ các nhà máy xuất khẩu, tạo thăng dư ngoại tệ và việc làm lớn, góp phần đô thị hóa nhanh các địa phương có khu công nghiệp. Đây chính là nền tảng để bất động sản kinh doanh và bất động sản dân cư phát triển mạnh ở các địa phương lân cận thành phố lớn”- ông Hiển nói.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng lại cho rằng, thị trường bất động sản 2020 khủng hoảng đang đi theo một quỹ đạo khác hoàn toàn, đến từ một nguyên nhân mà không ai ngờ tới.

“Đó là virus Corona. Corona đã khiến trật tự thế giới thay đổi, nền kinh tế thay đổi và thị trường bất động sản thay đổi. Không ai biết trước tương lai của thị trường về đâu khi mà khả năng kiểm soát Corona cũng không dự đoán trước. Đó là cuộc khủng hoảng “vô tiền khoáng hậu” và sẽ khó nói trước điều gì nếu như vắc xin chưa tạo ra, khả năng khống chế bệnh chưa có”, chuyên gia này nói.