Theo báo cáo chuyên đề của CBRE Việt Nam mới đây về thị trường bất động sản phía đông TP.HCM, tốc độ tăng giá tại khu vực "thành phố Thủ Đức", đặc biệt là quận 2 bắt đầu tăng nhanh từ khi tuyến metro số 1 được đẩy mạnh xây dựng từ 2015 với số lượng căn bán được tăng gần 4 lần so với giai đoạn 2010-2014.
Giá tăng gấp đôi
Từ năm 2015-2020, giá sơ cấp của căn hộ phân khúc cao cấp tại quận 2 tăng trung bình 7,3% mỗi năm, vượt hẳn mức tăng trung bình của toàn thị trường. Trong 3 năm trở lại đây, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp đã tăng đáng kể từ khi tuyến metro đang dần hoàn thiện, mức giá chào bán lại cao hơn 25-75% so với giá khởi điểm.
Khảo sát của Zing cũng cho thấy, các dự án hiện hữu dọc tuyến metro số 1 tại khu vực trung tâm như quận 1, Bình Thạnh hay khu vực Thảo Điền và An Phú quận 2 có giá giao dịch từ khoảng 50-120 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp của nhiều chung cư nằm dọc Xa Lộ Hà Nội đã tăng thêm 300-400 triệu đồng/căn so với đầu năm 2019.
Cụ thể, dự án Masteri Thảo Điền ở mức 50-60 triệu đồng/m2, tăng hơn 50% so với giá thời điểm mở bán; Gateway Thảo Điền có giá giao dịch 65-75 triệu đồng/m2, tăng khoảng 14,5%; The Vista An Phú đang là 40-50 triệu đồng/m2, tăng khoảng 24% so với giá ban đầu...
CBRE dự báo trong giai đoạn 2020-2025, nguồn cung chào bán mới tại khu vực phía đông TP sẽ khá dồi dào với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm 11,5%, tương đương 15.000-16.000 căn hộ mới mỗi năm, vượt trội tốc độ tăng trưởng tại khu Nam (4,6%) và khu Tây (5,3%) của TP.HCM.
Dự kiến, thị trường cho thuê căn hộ dọc theo tuyến metro số 1 sôi động hơn trong tương lai nhờ sự kết nối giao thông tiện lợi. Nhiều khu vực đắc địa nằm gần trạm metro tại thành phố phía đông cũng sẽ thu hút các dự án căn hộ của các thương hiệu quốc tế trước giờ vốn chỉ tập trung ở khu vực quận 1.
Cân nhắc tiếng ồn và ùn tắc giao thông
Tuy nhiên, cũng như nhiều thành phố lớn, TP.HCM đang đối mặt với nhiều thách thức về chất lượng sống như tiếng ồn, ùn tắc giao thông và mức độ an toàn dân sinh. Để giảm tác động của những thách thức này, các chủ đầu tư cần chú trọng về thiết kế tòa nhà như bổ sung các thiết bị giảm tiếng ồn hoặc bố trí lối ra vào hợp lý và tiện lợi nhất.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, cho rằng đối với người mua để ở và mua để cho thuê, cần nghiên cứu kỹ các yếu tố ảnh hưởng như tiếng ồn, ùn tắc giao thông xung quanh trạm tàu điện và đặc biệt chú ý đến uy tín chủ đầu tư, tình trạng pháp lý của dự án cũng như tiến độ thi công.
Bên cạnh đó, dù khu vực có lợi thế về cơ sở hạ tầng nhưng sự đồng bộ của các dự án dân dụng và dự án thương mại nhằm đáp ứng đủ tiện nghi và tiện ích cũng rất quan trọng trong việc mang đến sức sống mới cho thành phố phía đông.
Trao đổi với Zing, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân bình luận mặc dù các dự án dọc tuyến đang có mức độ tăng giá cao, song người đầu tư cần quan tâm đến hai yếu tố để đánh giá dự án đó có đang được giao dịch ở mức giá phù hợp.
Thứ nhất là về tình trạng pháp lý dự án. Đây là vấn đề các nhà đầu tư cần quan tâm hàng đầu để tránh rủi ro trong tương lai khi mua căn hộ ở khu vực này.
"Mặc dù người mua có thể mua được dự án với giá thấp hơn, nếu pháp lý không đảm bảo thì cái giá phải trả trong tương lai thực tế sẽ lớn hơn rất nhiều", ông phân tích.
Thứ hai là so sánh giá của các dự án lân cận để cân nhắc đây có phải mức giá hợp lý.
Trước xu hướng phát triển này, CBRE cho rằng tốc độ tăng giá đất chóng mặt tại khu Đông sẽ là một thách thức rất lớn cho các chủ đầu tư và các nhà đầu tư mới có khả năng tài chính thấp. Bên cạnh đó, quỹ đất còn tại của Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng rất hạn chế.
Theo Bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam, nhận định những dự án mới thuộc các trung tâm thương mại/khu dân cư đã được quy hoạch bài bản tại thành phố phía đông sẽ được nhiều người mua săn đón và nhờ vậy đạt được mức giá bán cao hơn.
Khu vực An Phú, Thủ Thiêm và Khu Công nghệ cao TP.HCM sẽ trở thành những khu vực trọng điểm. Với nguồn cung mới dồi dào trong tương lai, người mua và khách thuê ngày càng có thêm nhiều sự lựa chọn. Do vậy, các chủ đầu tư có quỹ đất tại khu vực này cũng cần chú ý đến việc tạo thêm những điểm nhấn mới và sáng tạo trong các sản phẩm của mình nhằm thu hút khách hàng.
