Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM và Sở Xây dựng TP góp ý cho dự thảo quyết định ban hành quy định về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố.

Dự kiến có 2 phương pháp, phương pháp 1 là tính trung bình 3,5 người/căn hộ. Phương pháp 2 là xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng, ví dụ căn hộ từ 25-40 m² có 1 người; căn hộ từ 40-60 m² có 2 người; căn hộ từ 60-80 m² có 3 người…

Chưa hợp lý

HoREA đồng tình, thống nhất với Sở Xây dựng đề xuất quy định 2 phương pháp xác định dân số trong dự thảo, nhất là phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Phân tích về phương án này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết theo phương pháp xác định dân số được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng là giải pháp hợp lý nhất trong tình hình hiện nay, có thể đáp ứng được yêu cầu của các chủ đầu tư dự án nhà ở.

Phương án này cũng giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt số lượng nhà ở hợp lý, tăng tính khả thi của dự án căn hộ chung cư. Chủ đầu tư có thể thu hồi được vốn đầu tư và có được lợi nhuận hợp lý so với trường hợp áp dụng phương pháp xác định dân số theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ chung cư.

Lấy ví dụ, một dự án căn hộ chung cư A có 1.392 căn hộ, tổng diện tích sàn sử dụng làm căn hộ là 100.000 m², trong đó có 10% diện tích sàn sử dụng làm căn hộ từ 25 - 40 m²; căn hộ từ 40 - 60 m² (chiếm 15%); căn hộ từ 60 - 80 m² (25%); căn hộ 80 - 120 m² (25%); căn hộ từ 120 - 150 m² (15%); căn hộ từ 150 m² trở lên(10 %)

Trường hợp 1, nếu áp dụng phương pháp xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ thì dự án căn hộ chung cư A có quy mô dân số tính theo công thức: 1.392 căn hộ x 3,5 = 4.872 người.

Trong khi trường hợp 2, áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì dự án căn hộ chung cư A có quy mô dân chỉ có 3.930 người, thấp hơn 942 người, thấp hơn 19,3% so với áp dụng phương pháp xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ.

Cần xem xét dự án nhà ở xã hội, lao động thu nhập thấp

Bên cạnh mặt tích cực, HoREA cũng đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục nghiên cứu thấu đáo việc áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Bởi lẽ, nếu quy định mặc định căn hộ có diện tích bao nhiêu thì có số lượng người ở tương ứng cũng chưa thật hợp lý. Ví dụ quy định căn hộ 25 - 40 m² chỉ có 1 người; căn hộ từ 40 - 60 m² có 2 người hay căn hộ từ 60 - 80 m² có 3 người ở… thì chưa thật sát với thực tế.

“Vì đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư đang cư ngụ tại các căn hộ chung cư quy mô 1-2 phòng ngủ với 3-5 người. Bên cạnh đó, những người có thu nhập cao đang cư ngụ tại các căn hộ chung cư quy mô 3 - 4 - 5 phòng ngủ trở lên nhưng không phải luôn đi đôi với có nhiều người ở”- ông Châu phân tích.

Theo HoREA, khi áp dụng phương pháp xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng thì quy mô dân số của dự án bất động sản, nhà ở có vẻ thấp hơn. Tuy nhiên, khi đưa dự án vào hoạt động thực tế thì quy mô dân số thực tế sẽ cao hơn rất đáng kể, nhất là tại các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Căn hộ 1 phòng ở nhỏ nhất (25 m²) đến căn hộ 1 phòng ở 60 m² vẫn có thể có 3-5 người, thậm chí nhiều hơn, chứ không phải chỉ có 1-2 người nên sẽ tác động lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.