Quản lý, vận hành chung cư là một lĩnh vực nóng với hàng trăm vụ tranh chấp, khiếu kiện giữa cư dân với chủ đầu tư, ban quản lý trong thời gian qua...

Bộ Xây dựng vừa công bố dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để lấy ý kiến góp ý. Tại dự thảo này, Bộ đã đưa ra nhiều đề xuất mới thay thế, bổ sung nhằm hoàn thiện hơn quy định hiện hành.

Để làm rõ hơn, Dân trí đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng - nhằm làm rõ hơn các điểm nhận được nhiều ý kiến trái chiều ngay sau khi dự thảo được đăng tải.

Sẽ hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì

Tại Dự thảo Thông tư về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng đưa ra nhiều đề xuất mới, trong đó có yêu cầu chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì của nhà chung cư sẽ có từ 3 đến 5 thành viên đứng đồng chủ tài khoản. Theo ông, đề xuất này liệu có hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì xảy ra thời gian vừa qua?

Theo quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Thông tư số 28/2016/TT-BXD thì một tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) có tối thiểu 3 thành viên Ban quản trị; trường hợp một tòa nhà có nhiều khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất thì mỗi khối nhà có tối thiểu 1 thành viên Ban quản trị.

Việc chi tiêu kinh phí bảo trì được thực hiện thông qua chuyển khoản từ Tổ chức tín dụng sang đơn vị thực hiện bảo trì khi đáp ứng các điều kiện cụ thể.

Thông tư 02 cũng quy định rõ các thành viên BQT nếu có hành vi vi phạm thì ngoài việc xử lý theo quy chế này còn bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua có một số ý kiến đề nghị bổ sung số lượng thành viên đứng đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì 2%.

Đề xuất này nhằm thể hiện sư công khai, minh bạch cũng như tăng cường việc giám sát của cộng đồng dân cư trong việc chi tiêu khoản kinh phí bảo trì này.

Do vậy, dự thảo thể hiện theo hướng có 3-5 thành viên đồng chủ tài khoản, gồm đại diện của (1) khu căn hộ, (2) đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có); (3) đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Việc đề xuất bổ sung thêm thành viên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhằm mục đích tăng cường vai trò, trách nhiệm của các chủ sở hữu nhà chung cư để góp phần hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì.

ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản.

Ngoài vấn đề quỹ bảo trì, một nội dung khác mà dự thảo đưa ra cũng được nhiều người quan tâm, đó là việc giảm tỉ lệ các chủ căn hộ tham gia hội nghị nhà chung cư từ 75% lần đầu, xuống còn 50%. Vì sao Bộ Xây dựng lại đưa ra đề xuất này?

Vừa qua Bộ Xây dựng nhận được nhiều phản ánh từ địa phương, các dự án về thực tế rất ít cư dân tham gia đi họp Hội nghị nhà chung cư.

Trong số này, có những người mua nhà nhưng không ở đó mà cho thuê hoặc bỏ không; có những người thì vì bận không đi họp được hoặc các lý do khách quan, chủ quan khác.

Thực tế, ở một số dự án không thể tổ chức thành công được hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trường hợp không tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì không thành lập được Ban quản trị để chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì phần sở hữu chung 2%.

Do vậy, có nhiều ý kiến cho rằng cần xem xét lại tỷ lệ này. Nội dung đề xuất này của Bộ Xây dựng dựa trên kiến nghị từ thực tế, Bộ sẽ tiếp thu các ý kiến, góp ý, phản biện, tổng hợp lại để có những đánh giá cụ thể về vấn đề này.

Lấy ý kiến bằng văn bản chỉ là hình thức bổ sung

Có lo ngại việc giảm tỷ lệ như vậy sẽ không thống nhất được đại đa số ý kiến cư dân rồi sau đó nguy cơ xảy ra tranh chấp sẽ cao hơn và ngay cả việc đề xuất lấy ý kiến cư dân bằng văn bản cũng khó tránh khỏi những nghi ngại về sự mập mờ, thiếu khách quan. Ông đánh giá như thế nào về vấn đề này?

Việc tham dự hội nghị chung cư lần đầu là quyền lợi của cư dân. Tuy nhiên không phải cư dân nào cũng ý thức được vấn đề này.

Ngoài ra, một số trường hợp không tham gia dự họp vì nhiều lý do khác nhau. Để đảm bảo quyền lợi của mình, họ hoàn toàn có quyền đến tham dự, tham gia biểu quyết hoặc ủy quyền cho chủ sở hữu khác đóng góp ý kiến để bảo vệ quyền lợi của mình.

Về việc cho phép lấy ý kiến cư dân bằng văn bản, dự thảo Thông tư quy định vẫn phải tổ chức hội nghị, điều này mang tính bắt buộc.

Lấy ý kiến bằng văn bản chỉ là hình thức bổ sung nhằm lấy được thêm ý kiến của cư dân về những nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư đối với những trường hợp vì lý do nào đó mà không đến họp trực tiếp được.

Theo quy định tại dự thảo, sẽ cho 7 ngày để lấy thêm ý kiến bằng văn bản (một số ý kiến góp ý gửi về cho rằng nên tăng thêm thời gian để lấy ý kiến từ 7 ngày lên 30 ngày để có đủ thời gian thực hiện, nhằm bảo đảm công khai, minh bạch).

Nếu cư dân lo ngại về sự trung thực của văn bản lấy ý kiến thì các chủ sở hữu hoàn toàn có thể tham gia giám sát, không cho phép chủ đầu tư lấy phiếu mà tự mình cử đại diện để tổ chức thực hiện việc lấy ý kiến.

Việc lấy ý kiến này cũng sẽ có tác dụng khi tổ chức họp không đủ 50% số chủ sở hữu tham gia trực tiếp.

Nếu chỉ thông qua hình thức họp trực tiếp thì sẽ rất khó lấy được nhiều ý kiến tham gia nếu số đông các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không tham dự họp.

Thậm chí nhiều chung cư phòng họp không đủ lớn để tất cả cư dân cùng tham dự.

Nhìn chung, để bảo vệ quyền lợi của cư dân, thì ngay bản thân cư dân cũng cần phải tăng cường giám sát của mình thông qua việc tham gia hội nghị chung cư để bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và quyền lợi của mình.

Thực tế tại nhiều dự án, cư dân phải đấu tranh với chủ đầu tư để được bàn giao nhà, bàn giao quyền quản lý và điều hành chung cư, thì nay, ở một số dự án, họ lại phải tiếp tục đấu tranh với Ban quản trị - những người do chính họ bầu ra trong việc giải quyết các câu chuyện liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì, lợi ích từ các hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý, điều hành tòa nhà…. Đây là lý do chính dẫn đến một số dự án, dù đã năm lần bảy lượt tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng không thể đủ số lượng các chủ sở hữu căn hộ tham gia. Tại dự thảo thông tư này, Bộ có những đề xuất gì để hạn chế tình trạng này?

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì Ban quản trị là đại diện cho cộng đồng dân cư trong nhà chung cư, do Hội nghị nhà chung cư bầu ra để đại diện cho toàn thể cư dân thực hiện nhiều nhiệm vụ liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư. Sau khi hội nghị nhà chung cư lựa chọn thì Ban quản trị được giao thay mặt các chủ sở hữu ký hợp đồng dịch vụ thực hiện quản lý vận hành.

Đối với việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì văn bản quy phạm pháp luật đã có quy định chặt chẽ về việc chi tiêu kinh phí này bảo đảm đúng hạng mục ,đúng mục đích và việc chi tiêu này phải được Hội nghị nhà chung cư quyết định trước, sau đó thì Ban quản trị mới được thực hiện.

Mặt khác, trong Quy chế hoạt động, Quy chế chi tiêu của Ban quản trị cũng đã quy định rõ phạm vi, trách nhiệm, quyền hạn cụ thể của từng thành viên Ban quản trị. Nghị định 139 cũng quy định rõ việc xử phat đối với thành viên Ban quản trị vi phạm.

Tựu trung lại, pháp luật nhà ở đã quy định hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho hoạt động của Ban quản trị theo hướng kiểm soát tốt và ngăn chặn các hành vi trục lợi (nếu có).

Trong dự thảo Thông tư lần này, theo nhiều ý kiến góp ý gửi về Bộ Xây dựng đề nghị nhằm minh bạch hóa, nâng cao trình độ cho các thành viên Ban quản trị thì cần phải có quy định về điều kiện, tiêu chí của các thành viên Ban quản trị.

Do vậy, trong dự thảo Thông tư lần này, dự thảo đã thể hiện theo hướng: khuyến khích những người có kiến thức, kinh nghiệm trong các lĩnh vực tài chính, luật pháp, kiến trúc, xây dựng… tham gia ứng cử thành viên Ban quản trị nhà chung cư.

Đồng thời dự thảo Thông tư cũng khuyến khích các thành viên BQT tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý sử dụng nhà chung cư để nâng cao trình độ, cập nhật kiến thức giúp cho việc quản lý, vận hành nhà chung cư đạt kết quả cao hơn.

Phường làm thay nếu hội nghị lần đầu không tổ chức được

Tại dự thảo lần này cũng có quy định UBND Phường sẽ "làm thay" nếu chủ đầu tư chây ì hoặc vì lí do gì đó hội nghị chung cư lần đầu không thể diễn ra như không đủ số người họp chẳng hạn. Ông có thể giải thích rõ hơn về đề xuất này?

Theo thông tư 02 thì sau 02 lần tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành công thì UBND phường mới đứng ra chủ trì tổ chức hội nghị.

Nhưng với đề xuất mới của dự thảo thông tư đã giảm tỷ lệ số người tham dự hội nghị nhà chung cư lần đầu, đồng thời quy định nếu không đủ số người tham dự thì vẫn tiến hành họp và kết hợp việc lấy ý kiến bằng văn bản của những cư dân không dư họp.

Trường hợp đã tổ chức họp kết hợp lấy ý kiến bằng văn bản mà vẫn không đủ tỷ lệ quy định thì UBND cấp phường sẽ đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Như vậy, theo dự thảo Thông tư mới thì việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu chỉ còn 1 bước, nếu tổ chức không thành thì Phường sẽ tổ chức, thay vì 03 lần như thông tư 02 trước đây.

Quy định mới này cũng nhằm tăng cường trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là cấp Phường (xã) nơi gần và sát với việc quản lý nhà chung cư nhất.

Hiện tại UBND quận có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhưng đề xuất mới thì phường có thể làm việc này. Đặc biệt, đối với các địa phương có nhiều nhà chung cư thì đề xuất phân cấp là hợp lý.

Giảm tranh chấp chung cư - không chỉ ở Thông tư

Đợt sửa đổi thông tư này xuất phát từ thực tiễn vừa qua xảy ra quá nhiều tranh chấp chung cư thưa ông?

Thủ tướng đã có Chỉ thị số 29 về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, trong đó giao Bộ Xây dựng hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. Việc nghiên cứu, sửa đổi Thông tư số 02 là cần thiết để đáp ứng tình hình thực tế hiện nay.

Bộ có kỳ vọng, sau khi sửa đổi dự thảo hoàn thiện thì hạn chế được nhiều xảy ra tranh chấp?

Việc tranh chấp vừa qua có rất nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân do việc quản lý vận hành chung cư. Dự thảo thông tư lần này là để góp phần hoàn thiện pháp luật trong quản lý vận hành chung cư.

Tuy nhiên, thực tế việc xảy ra tranh chấp còn liên quan đến nhiều vấn đề khác như vi phạm quy hoạch, xây dựng sai phép, chậm cấp Giấy chứng nhận, nghiệm thu công trình, hạng mục phòng cháy chữa cháy… không đúng quy định. Các vấn đề khác gây tranh chấp nêu trên liên quan đến các văn bản quy phạm pháp luật khác thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo thông tư này.

Xin trân trọng cám ơn ông!