Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến, việc cấp sổ hồng cho Căn hộ chung cư sẽ có thời hạn “chỉ từ 50-70 năm” thay vì có thời hạn “lâu dài” như hiện nay. Bộ Xây dựng khẳng định việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư chỉ áp dụng từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, sẽ không hồi tố đối với những chung cư đã thực hiện theo quy định trước đó.

Đề xuất của Bộ Xây dựng khiến giới chuyên gia và rất nhiều người dân đang sinh sống tại các căn hộ chung cư băn khoăn, bàn cãi

Nói về đề xuất trên, đại diện Bộ Xây dựng cho biết theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Trong khi đó, quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị “tiêu hủy.”

Tại điều 126 Luật Đất đai cũng quy định, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm và không quá 70 năm đối với dự án lớn thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư tại địa bàn kinh tế khó khăn.

Trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất thì sử dụng lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng. Chính sách này cũng được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, phá dỡ thời gian qua rất khó khăn. Thực tế này cho thấy cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng. Vì vậy, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.

Phía Bộ Xây dựng cũng khẳng định trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết kỳ hạn, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện “đuổi” người dân ra khỏi căn hộ.

Như vậy, việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình cũng chỉ áp dụng từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ không hồi tố đối với những chung cư đã thực hiện theo quy định trước đó.

Đề xuất trên của Bộ Xây dựng khiến giới chuyên gia và rất nhiều người dân đang sinh sống tại các căn hộ chung cư, cũng như các doanh nghiệp bất động sản chuyên đầu tư phân khúc nhà chung cư băn khoăn, bàn luận.

Bình luận về định hướng của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết thêm việc cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư đã được áp dụng từ lâu tại Singapore nhưng họ khác ta. Chính phủ Singapore quy định rõ nhà ở chung cư - nhà ở xã hội do nhà nước xây dựng và bán lại cho người dân. Vì vậy, Singapore có chính sách bán nhà chung cư cho người dân có thời hạn từ 70 - 99 năm.

Thực tế, quy định cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư đã được áp dụng từ lâu tại nhiều quốc gia

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ tịch Công ty CP đầu tư bất động sản G5, cho hay đề xuất cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư nhằm bảo đảm chất lượng nhà ở trong quá trình sử dụng căn hộ. Tránh tình trạng hàng loạt khu nhà chung cư cũ, khu tập thể cũ tồn tại quá lâu, xuống cấp, không bảo đảm điều kiện ở nhưng không thể cải tạo. Thực tế đang có rất nhiều khu tập thể như vậy.

Tuy nhiên, các chuyên gia về bất động sản nhấn mạnh vấn đề phát sinh nếu chỉ cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ chung cư là khả năng vênh với quyền sử dụng chính mảnh đất xây dựng chung cư. Đa số các tòa nhà chung cư được xây dựng trên đất ở lâu dài, vĩnh viễn, trong khi công trình nhà ở chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn.

Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, thực tế hiện nay, trong giao quyền sử dụng đất có: giao quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và giao quyền sử dụng đất có thời hạn.

Với các khu vực cấp đất có thời hạn sử dụng nhất định, việc cấp "sổ hồng" có thời hạn cho căn hộ hoàn toàn phù hợp. Hiện nay đất xây dựng chung cư trong các khu đô thị mới hoặc một số khu đất chuyển đổi chức năng thường có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm. Ví dụ khu đô thị Ciputra (Hà Nội) khi cấp phép ban đầu thời hạn giao đất là 70 năm, nên nhà ở trên đất cũng có thời hạn sử dụng 70 năm. Nhưng đến khi đưa dân vào ở thì chủ đầu tư khu đô thị Ciputra đã kiến nghị TP Hà Nội chuyển hóa đất đô thị Ciputra thành đất ở lâu dài và chủ đầu tư dự án phải đóng thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Ông Nghiêm cho rằng thời hạn cấp "sổ hồng" cho căn hộ chung cư bao lâu sẽ phụ thuộc vào quyền sử dụng thửa đất xây các tòa nhà chung cư.

Trong khi đó theo ông Lê Hoàng Châu, Luật nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn; hai là sở hữu nhà có thời hạn. Hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài.

Chung cư có tuổi thọ công trình, ví dụ tuổi thọ công trình là 70 năm, hết thời hạn, ông Châu cho rằng cần buộc phải kiểm định lại chất lượng. Nếu còn bảo đảm an toàn thì phải gia hạn thời gian sử dụng, đến khi tòa nhà xuống cấp, nguy hiểm thì buộc phải phá dỡ. Nhưng nếu phá dỡ, chủ sở hữu chung cư phải có quyền bán lại chung cư cũ và quyền sử dụng đất tòa nhà cho đơn vị cải tạo, xây dựng lại, hoặc các chủ căn hộ có thể tự bỏ tiền xây dựng lại tòa chung cư mới.

Chúng ta không thể quy định máy móc tất cả các công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Quy định thời hạn sử dụng cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất xây dựng tòa chung cư của các hộ dân, ông Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, với những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài cho người dân trước thời điểm Luật nhà ở sửa đổi có hiệu lực thì cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố.